泰国东部经济走廊工业地产市场已彻底告别「土地易获取」时代。Cushman & Wakefield泰国公司工业及物流部门主管蓬潘·普洛伊佩奇披露，截至2025年年底，泰国工业区土地总面积达221788莱，空置率仅6.52%。电池、汽车显示屏等EV供应链企业赴泰布局带动工业用地均价上涨3%，达到每莱831万泰铢。

目前仍有超过18367莱土地正在开发为工业区2026至2028年将新增可租赁厂房及仓储面积45.9万平方米。可租赁厂房面积达342万平方米，平均空置率9.53%；可租赁仓储面积605万平方米，空置率11.50%，较此前20%-40%的高空置率显著下降。

中资在东部经济走廊购置土地多为500至1000莱的大面积地块，分布在班邦、博温、普洛格登及班卡伊等多个区域。部分地块一年内从550万泰铢/莱涨至800万泰铢/莱，上涨趋势已逐步蔓延至周边区域，罗勇府班凯区域地价的大幅攀升带动该区域新增工业区项目开盘价同步上调。

值得关注的是，过去3-4年中资在泰国工业地产市场的参与度显著提升，主要通过设立法人公司的形式布局，部分中资还通过泰国籍名义持股51%的方式规避限制，大规模购置EEC区域土地用于开发工业区，重点瞄准春武里府和罗勇府。

Cushman & Wakefield泰国公司研究及咨询部门主管素叻彻·功集指出，泰国虽有相关法律监管此类交易，但具体执行与管控需依赖地方部门的严格落实。中资在泰工业地产布局不仅限于自建工业区，部分资金还开发仓储和厂房用于出租给在泰中资企业，与泰国本土资金形成直接竞争。

在某些地点，土地和租金成本几乎翻了三倍，导致当地企业家无法租赁空间进行贸易或工厂扩张。经纪人提供的更高报价鼓励一些业主接受他们认为值得的价格。泰国工业联合会下属46个工业团体中22-25个被认为面临危机风险，受冲击蕞严重的行业包括家用电器（70.3%）、建筑材料（46.9%）和钢铁。

泰国工业园区管理局局长Sumet Tangprasert表示，过去三年工业园区内的中国投资者数量急剧增加，从2023年的875家增加到2024年的1256家和2025年的1584家，三年累计增长81%。中国投资预计将继续增长，特别是在技术、数据中心、数字业务、汽车零部件、电动汽车、电子产品、钢铁和金属领域。

世邦魏理仕（CBRE）泰国报告显示2026年头部季度泰国拥有222388莱工业园区土地，较2025年底增加约600莱，得益于春武里新工业园区的扩张。工业园区土地的空置率降至6.2%，低于上一季度的6.52%，表明尽管全球经济存在不确定性，需求依然强劲。

全国平均工业用地价格稳定在每莱831万泰铢；EEC地区价格更高，春武里平均高达每莱950万泰铢，尖竹汶府为775万泰铢，罗勇为750万泰铢。泰国投资委员会（BOI）秘书长Narit Therdsteerasukdi表示，中国是外国直接投资的主要推动力，申请BOI特权的中国投资者是泰国投资潜力蕞高的群体之一，特别是在未来行业方面。

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