图：北京南-固安，层层是首层，买一层得二层，300平起售 的 京津冀企业总部科创园 2026年1月杀出黑马产业园

01 触目惊心！园区招商正在“自废武功”

“免租6个月！”“租金半价！”“前三年零租金！”

这样的招商广告铺天盖地，园区正在用自杀式手段抢客户。

租金内卷已经到了“自废武功”的地步，整个行业都在走向深渊。

02 租金依赖症：园区的“甜蜜毒药”

过去20年，靠租金差价赚钱太容易了。

建房子、招企业、收租金，躺着就能赚钱。

这种模式曾经让无数园区赚得盆满钵满，如今却成了致命毒药。

03 市场变天了！租金模式正在失效

企业盈利能力下降，对租金敏感度飙升。

供给严重过剩，空置率节节攀升。

政府专项债项目大量入市，竞争白热化。

租金模式已经进入“死循环”。

04 四大困境，租金依赖正在拖垮园区

困境一：恶性价格战，租金跌入死亡螺旋。

你降20%，我降50%，最后大家一起“归零”。

05 现金流危机：越招商越亏钱

租金收入断崖式下跌，运营成本却节节攀升。

很多园区租金收入连成本都覆盖不了，越招越亏。

现金流随时可能断裂，死亡倒计时已经开始。

06 “候鸟企业”扎堆，园区成了临时收容所

超低租金吸引的都是“政策候鸟”。

哪里有优惠就往哪里飞，毫无忠诚度可言。

今天入住，明天搬走，园区成了“中转站”。

07 服务能力下降，园区失去核心竞争力

租金收入锐减，没钱投入服务。

服务越差，企业越不满意，空置率越高。

形成“服务差-空置高-租金降”的死亡循环。

08 破局之道一：从“房东”升级为“产业合伙人”

把租金转化为股权，用租金换企业股份。

成为企业的创业合伙人，分享成长收益。

既满足招商需要，又能锁定长期收益。

09 破局之道二：挖掘客户价值的深度服务

告别单一租售模式，打造服务生态圈。

装修、家具、公寓、商业、会议、展示...都是盈利点。

把配套服务做成“盈利产品”，企业心甘情愿买单。

10 破局之道三：绑定政府产业发展目标

让园区承担区域经济发展任务。

配合政府完成招商引资、产业孵化目标。

获得政府支持和补贴，实现盈利模式突破。

11 破局之道四：构建产业运营服务核心竞争力

提供从研发、中试到生产的全链条服务。

构建“产业共同体”，形成磁场效应。

即使租金高，也能实现90%出租率。

12 破局之道五：聚焦主题产业链，避开价格战

别再搞“大杂烩”式招商了！

聚焦1-3个主导产业，做深做透。

形成产业生态圈，企业对租金敏感度自然下降。

13 成功案例：他们如何摆脱租金依赖？

深圳某园区：租金高于周边30%，但出租率98%。

秘诀：提供产业基金、技术支持、市场对接服务。

企业愿意为价值买单，而不是为便宜搬家。

14 未来趋势：非租金竞争力决定生死

租金只是招商工具，不是盈利核心。

未来园区竞争的是产业运营能力、资源整合能力、价值创造能力。

从“空间提供商”升级为“产业服务商”，这是唯一出路。

15 给园区运营商的忠告

还在打价格战？等死吧！

赶紧构建非租金竞争力，这是最后的窗口期。

记住：今天的租金内卷，就是明天的行业洗牌。

16 结语：转型刻不容缓

租金依赖症已经到了病入膏肓的地步。

转型很痛苦，但不转型就是等死。

从“收租公”到“产业股东”，这是园区的生死转型战！

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【园区产业招商】 【葛毅明】

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