在泰国，土地所有权是一个复杂而敏感的话题，尤其是对于外国投资者来说。泰国的土地所有权主要分为政府所有和私人所有两大类，其中私人土地所有者享有土地的永久所有权，这种权利可以被子孙后代永久继承。泰国政府对土地的管理和转让持有非常谨慎的态度，以确保土地资源的合理利用和保护。本文将深入解析外国人在泰国购买土地的限制和可能的途径。

1. 泰国土地所有权概览

泰国的土地所有权主要划分为政府所有和私人所有两大类别。政府所有的土地包括公路、政府机构所处土地、自然保护区、沙滩等。私人土地所有者则享有土地的永久所有权，这种权利可以被子孙后代永久继承。在泰国，土地不仅具有经济价值，还承载着文化和历史的厚重。因此，政府对于土地的管理和转让都持有非常谨慎的态度，以确保土地资源的合理利用和保护。

2. 外国人购买土地的限制

根据泰国《土地法案》(Land Code Promulgating Act)的规定，只有泰国人（包括自然人及法人）才允许拥有土地所有权，外国人不得拥有泰国的土地所有权。除非经豁免的外国人，但是绝大多数外国人是无法在泰国拥有土地。虽然外国人直接购买泰国土地受到限制，但仍然可以通过其他方式间接持有土地。例如，外国人可以购买带有地权的公寓或别墅，从而享有与土地分离的地上建筑物所有权。根据泰国《共管公寓法》(Condominium Act)，外国人在泰国可以拥有一套共管公寓。此外，外国人还可以在泰国租赁不动产，但单次租赁期限蕞高不得超过30年。这些间接持有土地的方式为外国投资者提供了在泰国房地产市场进行投资的途径。

3. 红色地契：泰国土地的永久所有权

在泰国，拥有土地永久所有权的土地被称为红色地契。红色地契是泰国可靠的房地产证书，代表着土地的完全所有权。持有者拥有无限期的使用权，并可以合法转让土地及土地上房屋的所有权，这种地契显示了详细的地块边界和面积，提供了高级别的产权保护。

4. 外国人在泰国购买土地的途径

对于希望在泰国投资土地的外国人来说，了解并遵守这些规定至关重要。在投资过程中，建议外国投资者寻求专业的法律咨询和投资建议，以确保投资的合法性和安全性。下面为大家分享外国人通过什么方式可以购买土地建厂。

5. 通过I-EA-T获得土地

一般来说，只有合资企业（外资公司持股不超过49%），或者实力雄厚投资规模大，对购买土地面积大的企业向泰国工业区管理局（I-EA-T）申请购买土地，获得批准的可能性高。通过I-EA-T申请的土地只能在泰国工业区管理区所拥有的68个工业园区内选择，且必须符合该工业园区的产业规划和行业用地规模。通过I-EA-T申请可获得泰国永久土地权，外资控股企业获得土地后，如被解散或转让，应在3年内出售该土地。

6. 通过BOI优惠获得土地

通过BOI渠道获得土地没有持股要求，100%外资公司也可以通过BOI拿到红本（泰国土地所有权证书），同时对投资规模、购买土地的大小也没有限制。通过BOI优惠获得土地既可以选择工业园区内的土地，也可以选择园区外的土地，可选区域更广，可选土地面积大小也更灵活。通过BOI优惠获得的土地，外资企业被解散或转让，以及如果不按照证书经营范围进行实际经营造成的违规操作，导致证书被撤销，应在1年内出售该土地。

7. 泰国土地投资的法律风险

大家在网上看到谁谁谁又在泰国买了拥有永久所有权的土地，在上面建了大别墅，那都是以公司名义间接持有，其中维护公司续存的隐性成本，与泰国股东产生的各种纠纷和潜在的法律风险在这里就不展开来讨论。总的来说，泰国对于外国人购买土地的规定相对严格。对于希望在泰国投资土地的外国人来说，了解并遵守这些规定至关重要。在投资过程中，建议外国投资者寻求专业的法律咨询和投资建议，以确保投资的合法性和安全性。

8. 结语

泰国的土地投资市场对于外国投资者来说既充满机遇也存在挑战。了解泰国的土地所有权法律和规定，以及如何合法地进行土地投资，对于确保投资的成功至关重要。通过专业的法律咨询和投资建议，外国投资者可以在泰国的土地市场上找到合适的投资机会，同时避免潜在的法律风险。

在泰国投资工业厂房回报率如何？

• 泰国厂房租金约30元/平/月，年租金360元/平/年。

• 泰国永久产权工业土地300-600万泰铢/莱，约合人民币25万-50万/亩，每平约375-750元。
  

• 泰国单层厂房建设成本约合人民币1000-1500元/平。

• 投资回报率：收到的房租/支出的费用，360元/2200元（蕞高土地700元+建设成本1500元）≈16%。

• 泰国土地为私人的，无需政府参与，没有投资强度的要求、没有税收产出的要求。

• 产业项目符合BOI申请条件的可以独资建厂即独资持有土地厂房，不符合BOI申请条件的需和泰国人合资建厂，有专业律师团队提供一条龙服务。

• 由于中美贸易关系的影响，大量企业迁往东南亚，目前市场火爆，泰国市场小面积厂房一房难求，中大型私营开发区土地基本售罄。
  

• 少量永久产权工业土地（包含园区内、园区外紫色工业用地，适合各类行业）

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