图：北京南-固安，层层是首层，买一层得二层，300平起售 的 京津冀企业总部科创园 2026年1月杀出黑马产业园

01 一个残酷真相：选址失败=园区死亡

80%的园区招商难，根源在选址！

不是招商团队不努力，而是从一开始就选错了战场。

好地块≠好市场，这是无数园区用血泪换来的教训。

02 拍脑袋拿地的代价有多惨？

某产业地产商看地便宜，关系到位，果断出手。

建好后傻眼：企业在哪里？政策再好也没人买账。

招商团队跑断腿，园区依旧门可罗雀。

这就是典型的"先建设后找市场"悲剧。

03 市场调研是必修课，不是选修课

选址前必须回答三个灵魂问题：

我的客户在哪里？客户需要什么？我能提供什么？

跳过市场调研，就等于蒙着眼睛跳悬崖。

04 客户规模摸底：你的目标客户够多吗？

目标区域有多少潜在企业？

别被表面的企业数量迷惑，要看有效客户。

初创、成长、成熟企业需求完全不同：

初创要便宜，成长要扩容，成熟要面子。

05 客户结构分析：国企民企外企大不同

国企看政策稳定性，价格不是首位。

民企最实在，要省钱、要产业链、要合作伙伴。

外企要求高，营商环境、国际化服务一个不能少。

弄错客户属性，园区定位全乱套。

06 企业阶段决定产品形态

给初创公司独栋厂房？人家用不起！

给成熟企业小工位？人家嫌掉价！

客户需求对不上，再好的园区也白搭。

07 选址锚定市场的园区活得有多爽？

前期调研做足，后期招商轻松。

企业主动找上门，不用求爷爷告奶奶。

园区定位清晰，产业集聚效应自动形成。

这就是"先找市场后建设"的魔力。

08 拍脑袋决策的园区后期有多惨？

频繁调整政策，降低入驻门槛。

为了现金流引入不匹配企业，园区成了大杂烩。

产业定位混乱，品质提升无望，陷入恶性循环。

09 一个经典对比：同样是园区，差距为何这么大？

A园区：选址前调研3个月，招商1年完成90%。

B园区：拍脑袋拿地，招商3年还没满一半。

差距不在招商能力，而在选址逻辑。

10 市场调研三板斧，招招致命

第一斧：客户规模摸底，量化你的目标市场。

第二斧：客户结构分析，找准你的核心客户。

第三斧：客户需求画像，匹配你的园区产品。

11 避开这些调研陷阱

别被政府规划迷惑，要看实际产业基础。

别看表面企业数量，要看有效客户需求。

别看短期政策优惠，要看长期市场潜力。

12 给园区开发商的掏心窝建议

拿地前多花3个月调研，能省3年招商时间。

选址时多花时间研究市场，后期少流眼泪。

记住：产业园竞争从选址开始，不是从招商开始。

13 未来趋势：精准选址将成标配

野蛮生长时代结束，精细化运营时代到来。

选址不靠关系靠数据，拿地不靠运气靠分析。

市场调研能力将成为园区开发商的核心竞争力。

14 结语：选址就是选命

选址对了，招商成功一半；选址错了，全盘皆输。

在产业园区这条赛道上，第一步走错，后面步步错。

记住：摸清市场家底，让选址真正服务市场需求。

这才是园区的生存之道、发展之道、赚钱之道！

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【园区产业招商】 【葛毅明】

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